Retención en la fuente en la venta de inmuebles
Actualizada a 2025
Cuando vendes o compras un inmueble en Colombia, la escritura pública no se puede firmar hasta que se haya pagado la retención en la fuente que actúa como anticipo del impuesto de renta o de la ganancia ocasional. A continuación, encontrarás las reglas vigentes para 2025, los cambios introducidos por el Decreto 572 de 2025 y tres ejemplos numéricos para que sepas cuánto dinero necesitas llevar a la notaría.
1. Tabla resumen de tarifas 2025
| Situación del vendedor | Comprador | Quién retiene | Base | Tarifa |
|---|---|---|---|---|
| Persona natural (residente) | Cualquiera | Notaría (Art. 398 E.T.) | Valor total de la venta | 1 % |
| Persona jurídica | Persona jurídica | Comprador (Art. 401 E.T.) | ≥ 10 UVT (≈ $ 498.000) | 2,5 % |
| Persona jurídica | Persona natural | — | — | 0 % |
Novedad 2025: si una sociedad compra vivienda, sólo paga 1 % sobre las primeras 10.000 UVT (≈ $ 497,9 millones). Todo lo que supere ese monto queda gravado al 2,5 %.
2. Ejemplos prácticos
Ejemplo A – Venta entre personas naturales
Ana vende su apartamento por $ 550 000 000 a Carlos.
Retención: 1 % × $ 550 000 000 = $ 5 500 000.
El valor se paga directamente en la notaría y se descuenta del dinero que Ana recibe.
Ejemplo B – Venta de sociedad a sociedad
La sociedad XYZ S.A.S. vende una bodega en $ 1 200 000 000 a ABC Logística S.A.S.
- Comprador diligencia Formulario 350 (retenciones) y paga recibo 490 por $ 30 000 000 (2,5 %).
- El notario exige el soporte de pago antes de autorizar la escritura.
Ejemplo C – Sociedad compra vivienda (regla 10.000 UVT)
Fondo Inmobiliario Delta adquiere un apartamento de $ 800 000 000 para alquilarlo como vivienda.
- Primer tramo: 10 000 UVT × 1 % → $ 4 979 900
- Excedente: $ 302 010 000 × 2,5 % → $ 7 550 250
- Total retefuente: $ 12 530 150
3. Otros aspectos clave
- Vendedores no residentes: la DIAN suele exigir un 15 % de retención (art. 415 E.T.) salvo que exista convenio para evitar doble tributación.
- Impuesto de timbre: ventas superiores a 20 000 UVT pagan entre 1,5 % y 3 %, distribuido entre las partes salvo pacto distinto.
- Certificado de retención: el agente retenedor debe entregar al vendedor el certificado anual para que descuente el valor en su declaración.
Las tarifas son fijas, pero el costo fiscal (valor patrimonial) y las mejoras pueden reducir la ganancia ocasional. ¡Pregunta a tu contador antes de firmar la promesa!
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