Guía 2025: Cómo financiar tu vivienda en Colombia si vives en el exterior
Brokers, bancos y trucos de rentabilidad para colombianos en EE. UU., Canadá o Europa.
1. ¿Por qué necesitas un bróker?
Los bancos colombianos no pueden originar créditos fuera del país; para cumplir KYC y normas cambiarias delegan el proceso en brókers aliados (Viventa, Unión Andina, Suvivienda, Casa Propia). Sin esa figura, tu solicitud nunca pasa del formulario.
| Bróker | Presencia | Modelo de tarifa* | Bancos que conecta | Tiempo típico |
|---|---|---|---|---|
| Viventa | EE. UU., Canadá, España | US $60 pre-aprobación + US $370 acompañamiento | Bancolombia, Davivienda, BBVA | 30–45 días |
| Unión Andina | EE. UU., Europa, LatAm | 1–3 % del monto | Davivienda, Banco de Bogotá | 30–50 días |
| Suvivienda / Casa Propia | EE. UU. | Hasta 2 % o comisión al banco | Davivienda | ≈ 40 días |
*La ley colombiana y la CFPB limitan la comisión a 3 % del préstamo.
2. Requisitos clave
- Identificación: cédula + pasaporte vigente.
- Ingresos en divisa fuerte: últimos 6 estados de cuenta, W-2 / declaración de renta, apostillados y escaneados.
- Score crediticio local y exterior.
- Cuenta de ahorros en Colombia (se abre online) y apoderado con poder consular.
- Promesa de compraventa y avalúo bancario del inmueble.
3. Paso a paso con un bróker
| Día | Acción | Responsable |
|---|---|---|
| 0–1 | Pre-calificación online (15 min) | Comprador → Bróker |
| 2–10 | Recolección de documentos y traducciones | Bróker |
| 11–20 | Radicación en banco y estudio de crédito | Bróker / Banco |
| 21–30 | Carta de aprobación + apertura fiducia | Banco |
| 31–40 | Avalúo, estudio de títulos, firma de escritura (apoderado) | Bróker / Notaría |
| 41–45 | Desembolso al vendedor o fiducia | Banco |
4. Costos que debes presupuestar
| Concepto | % / Valor orientativo |
|---|---|
| Cuota inicial | 20–30 % del precio |
| Comisión bróker | 0–3 % o tarifa fija (p. ej. Viventa US $430) |
| Avalúo | ≈ 0,15 % |
| Estudio de títulos | ≈ 0,10 % |
| Gastos notariales / registro | 3 % del valor del inmueble |
| Apostilla + envíos | ≈ US $120 |
| Seguro de vida + incendio | Incluido en la cuota |
5. Estrategias para mejorar tu ROI
- Financia en COP y cobra renta en USD (Airbnb): si el peso se deprecia, tu cuota real baja.
- Leasing habitacional Davivienda: 80 % LTV y deducible de renta.
- Remesas inteligentes: envía el down-payment antes del 31-dic-2025 o usa ACH/fintech para evitar el nuevo impuesto del 1 % en EE. UU.
- Tasa fija vs. UVR: con inflación < 5 %, UVR suele abaratar la cuota.
- Prepaga capital con excedentes de remesas y acorta el plazo.
6. Preguntas rápidas
| Pregunta | Respuesta corta |
|---|---|
| ¿Puedo aplicar con ingresos de freelancer? | Sí, con 24 meses de extractos + declaración de renta. |
| ¿Mi apoderado es codeudor? | No, solo firma en tu nombre. |
| ¿Se puede pagar la cuota en dólares? | El abono es en COP; el banco hace la conversión al día. |
| ¿Qué pasa si vendo antes de 5 años? | Hay penalidad del 1–2 % y las ganancias tributan retención. |
Conclusión
El camino para financiar tu casa en Colombia desde el exterior pasa sí o sí por un bróker que conecte tu historial internacional con los bancos locales. Entre comisión (≤ 3 %) y gastos de cierre (~ 3 %), la operación añade un 6 % a tu presupuesto, pero te permite apalancarte hasta el 80 %, proteger tu capital del tipo de cambio y alcanzar un CAP rate de 8-10 % en Cartagena.
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